Εισαγωγή

Το σουβλάκι αποτελέι το πλέον αγαπητό και σύνηθες “έτοιμο” φαγητό στην Ελλάδα. Παρόμοιες συνταγές με το σημερινό σουβλάκι αναφέρονται σε αρχαία ελληνικά και ρωμαϊκά κείμενα ενισχύοντας τους μακροχρόνιους δεσμούς των Ελλήνων με τους γευστικούς αυτούς συνδυασμούς. Ταυτόχρονα το σουβλάκι προέρχεται εξ ολοκλήρου από προϊόντα που αφθονούν στην εγχώρια αγροτική (ντομάτα, κρεμμύδι, σιτάρι, άνηθο κτλ) και κτηνοτροφική παραγωγή (χοιρινό κρέας, γιαούρτι κτλ ). Ως τέτοιο αποτελεί ίσως το καταλληλότερο παράδειγμα για μοντελοποίηση της προσφοράς και ζήτησης έτοιμου φαγητού σε συνθήκες τοπικού ανταγωνισμού. Με βάση δεδομένα που συγκεντρώθηκαν από έρευνα του fae.gr σε 1400 περίπου καταστήματα σε όλη την Αττική κατασκευάστηκε ο δείκτης τιμών Souvlaki Index© για όλες τις περιοχές της Αθήνας και τα προάστια.

Κορυφή

Περιγραφή

Στην παρούσα ανάλυση χρησιμοποιούμε τα στοιχεία επισκεψιμότητας του fae.gr σαν μέτρο για την αποτύπωση των διατροφικών σηνηθειών των χρηστών του ελληνικού διαδικτύου. Θεωρούμε ότι οι αναζητήσεις απηχούν την επιθυμία για φαγητό των χρηστών και προς τούτο μπορούν να χρησιμοποιηθούν σαν αντιπροσωπευτικό μέτρο για την αποτύπωση διατροφικών χαρακτηριστικών και συνηθειών. Εμφανώς το δείγμα περιορίζεται κυρίως σε αναζητήσεις που ξεκινούν από χρήστες του λεκανοπεδίου Αττικής και πιθανόν να υπάρχει ισχυρή διακύμανση σε σχέση με τις διατροφικές συνήθειες των περιοχών της ελληνικής περιφέρειας. Το δείγμα που μελετούμε μετρήθηκε από τις 29 Οκτωβρίου 2009 εώς τις 30 Μαρτίου 2010. Θεωρούμε το δείγμα αντιπροσωπευτικό των χρηστών του διαδικτύου και όχι απαραίτητα του συνολικού πληθυσμού – όπως είναι δόκιμο σε αντίστοιχες κλαδικές και επιστημονικές μελέτες.

Κορυφή

Διακύμανση ανά Ώρα της Ημέρας

Οι διατροφικές συνήθειες των χρηστών του fae.gr αποτελούν μια αντιπροσωπευτική μικρογραφία των συνηθειών των Ελλήνων. Παρατηρούμε οτι κατά μέσο όρο, το τελευταίο εξάμηνο το 86% των αναζητήσεων για φαγητό πραγματοποιήθηκαν από τις 11:00 έως τις 23:00. Αξιοσημείωτο είναι ότι το 60% πραγματοποιήθηκε από τις 12:00 – 15:00 και 20:00 – 23:00. Αυτό μεταφράζεται σε επίπεδο φόρτου εργασίας για τα εστιατόρια/delivery σε ένα μόλις 6-ωρο της μέρας!

Κορυφή

Διακύμανση ανά Ημέρα της Εβδομάδας

Σε επίπεδο εβδομαδιαίας επισκεψιμότητας παρατηρούμε οτι οι μέρες με τον μεγαλύτερο φόρτο εργασίας είναι το Σάββατο, η Παρασκευή και η Κυριακή σε φθίνουσα σειρά. Από τις καθημερινές, παρατηρούμε ότι η Τρίτη είναι η πλέον επιβαρυμένη ημέρα, πιθανώς λόγω της τηλεοπτικής μετάδοσης αγώνων ποδοσφαίρου Champions League αλλά και της εκτεταμένης λειτουργίας εμπορικών καταστημάτων (ένα συνδυασμένο φαινόμενο που δεν παρουσιάζεται σε άλλες καθημερινές). Ωστόσο η διακύμανση σε επίπεδο ημέρας δεν είναι εξίσου ισχυρή με την ωριαία διακύμανση σε επίπεδο 24-ώρου που παρουσιαστηκε παραπάνω.

Κορυφή

The Souvlaki Index©

Σε δείγμα περίπου 1400 καταστημάτων delivery του λεκανοπεδίου Αττικής που συμπεριλαμβάνονται στο fae.gr, πραγματοποιήθηκε από τις 28/03/2010 εώς τις 30/03/2010 έρευνα σχετικά με τις τιμές των προϊόντων τους. Προκειμένου να έχουμε την πιό αντικειμενική οπτική σχετικά με τον δείκτη τιμών καταναλωτή έτοιμου φαγητού επιδιώξαμε να επικεντρωθούμε σε προϊόντα που παρασκευάζονται ομοιγενώς με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και πολυ μικρή μεταβολή ανά κατάστημα. Το πλέον αντιπροσωπευτικο προϊόν στο δείγμα μας, είναι το “πίτα καλαμάκι χοιρινό”.
Αν και εντοπίστηκαν καταστήματα που παρασκευάζουν διαφορετικά προϊόντα – είτε μεγαλύτερα σε ποσότητα, είτε με περισσότερο περιεχόμενο – αυτά εξαιρέθηκαν για να αποφευχθεί επηρρεασμός του δείγματος. Το προϊόν που μελετήσαμε αποτελέιται από μια πίτα μεσαίου μεγέθους – ελληνικού τύπου, ένα σουβλάκι καλαμάκι χοιρινό, ντομάτα, κρεμύδι και κάποια πρόσθετο υλικό (τζατζίκι, σως, πατάτες). Οι καταστηματάρχες ρωτήθηκαν για την τιμή μονάδας και σε αυτή συμπεριλαμβάνονται κόστος μεταφοράς και φόροι.
Μια πρώτη εικόνα των αποτελεσμάτων δείχνει ότι το ίδιο προϊόν εντός της Αττικής κυμαινεται από 1.5 € (Ασπρόπυργος, Άγιος Δημήτριος, Ζωγράφου, Νέα Λιόσσια, Νέα Σμύρνη, Νέα Φιλαδέλφεια) εώς 2.45 € (Αγία Παρασκευή, Βριλήσσια, Μαρούσι). Η μέση τιμή είναι 1.86 € και η τυπική απόκλιση 0.09 € συμπεριλαμβανομένων όλων των περιοχών δειγματοληψίας. Αυτό μεταφράζεται σε ένα εύρος τιμών 1.77 εώς 1.95 ευρώ για το 70% του δείγματος. Η διαφορά μεταξυ των ακραίων τιμή ανέρχεται σε 63% της κατώτατης τιμής. Κατά μέσο όρο περιοχής το προϊόν κυμαίνεται από 1.62 (Νέα Λιόσσια) εώς 2.02 ευρώ (Νέα Ερυθραία), μια διακύμανση της τάξης του 24%. Οι διακύμανση της τιμής του δείκτη ανά περιοχή οφείλεται σε πληθώρα παραγόντων. Η υπόθεσή μας τοποθετείται στο κοινό κόστος παρασκευής του προϊόντος, θεωρώντας την εμφάνιση μιας σταθερής τυπικής απόκλισης ποιότητας ανά περιοχή. Δεδομένης αυτής της υπόθεσης, αναζητούμε άλλα τοπικά χαρακτηριστικά που πιθανόν να επηρρεάζουν τις τελικές τιμές.

Προσφορά

Οι περισσότερες γειτονιές εξυπηρετούνται από καταστήματα σε περισσότερες από μια γειτονικές περιοχές. Προβληματική προσφορά αντιμετωπίζουν δήμοι στα άκρα του λεκανοπεδίου – δηλαδη που δεν εξυπηρετουνται από περισσοτερες από μια περιοχές. Τέτοια παραδείγματα αποτελούν οι περιοχές: Βάρη, Βάρκιζα, Βούλα, Γλυκά Νερά, Διόνυσος, Εκάλη, Παλλήνη, Πεντέλη.

Ζήτηση

Αναφορικά με τη ζήτηση θεωρούμε ότι ο τοπικός ανταγωνισμός καλύπτει επαρκώς την ζήτηση ανά περιοχή, δεδομένου ότι σε όλες τις συνοικίες υπάρχουν περισσότερα του ενός καταστήματα. Ωστόσο η διάθεση των καταναλωτών για το συγκεκριμένο προϊόν εξαρτάται από το προσωπικό τους εισόδημα. Τοπικά στοιχεία οικονομικής ευμάρειας δεν διατίθενται από καμια στατιστική υπηρεσία και οργανισμό στη Ελλάδα.

Σε μια προσπάθεια να συσχετίσουμε (αλλά όχι να ταυτίσουμε) την τοπική οικονομική ευμάρεια με ένα διαθέσιμο μέγεθος, χρησιμοποιούμε τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο των ακινήτων της περιοχής.
Το φαινόμενο έχει πολλαπλή επίδραση στις τιμές του προϊόντος:

• Επίδραση στα συνολικά έξοδα του καταστήματος (έμμεσα σαν κόστος κτήσης ή ενοικίου)
• Επίδραση στο κόστος αγοράς κατοικίας των καταναλωτών (άμεσα σαν παράμετρος προσωπικού εισοδήματος)
• Επίδραση στο κόστος ενοικίασης κατοικίας των καταναλωτών (έμμεσα σαν απόδοση του κόστους κτήσης ακινήτου από τους ιδιοκτήτες)

Τα στοιχεία κόστους κτήσης ακινήτων ανά περιοχή προέρχονται από δύο πηγές.
Η πρώτη είναι η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών και αφορά τις δημοσιευμένες αντικειμενικές αξίες ανά περιοχή. Η δεύτερη προέρχεται από την πρόσφατη έρευνα της ASPIS Real Estate για αγορές και πωλήσεις κατοικιών κατά το τελευταίο εννεάμηνο του 2009.
Ο συνολικός δείκτης συσχέτισης των αντικειμενικών αξιών με τις τοπικές τιμές του Souvlaki Index© ανέρχεται στο 71% και στο 63% για τις τιμές από την ASPIS Real Estate. Με βάση την συσχέτιση των μεγεθών παρατηρούμε ότι στο σύνολο του δείγματος τα καταστήματα των βορείων προαστίων είναι υπερτιμημένα σε σχέση με τις τιμές ακινήτων κατά 1.4%, ενώ τα καταστήματα του κέντρου είναι υποτιμημένα κατά 5.6% και των δυτικών προαστίων κατα 6.4%.¹

Ο παρακάτω πίνακας έχει συγκεντρωτικά στοιχεία για το Souvlaki Index© ανά διαμέρισμα της Αττικής. Στην δεξιά κολώνα του πίνακα παρουσιάζουμε τον δείκτη συσχέτισης με τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο από την ASPIS Real Estate.

Περιοχές Αττικής	Souvlaki Index© Μάρτιος 2010	Συσχέτιση
Αθήνα	1.827	0.65
Πειραιάς & Περιφέρεια	1.842	0.73
Βόρεια Προάστια	1.948	0.57
Δυτικά Προάστια	1.782	0.61
Ανατολικά Προάστια	1.908	0.15
Νότια Προάστια	1.887	0.73
Μέσος Όρος	1.860	0.63

Παρακάτω παρουσιαζόυμε ένα συγκεντρωτικό γράφημα των αντικειμενικών τιμών ακινήτων με τις τιμές των προϊόντων:

Στο τέλος της έρευνας ακολουθούν τα αναλυτικά στοιχεία ανά περιοχή.

Συμπεράσματα

Συνολικά παρατηρούμε ότι το κόστος για το "πίτα καλαμάκι χοιρινό" - ενός σχεδόν ίδιου προϊόντος σε όλη την περιοχή έρευνας, που παρασκευάζεται με όμοια υλικά και με την ίδια επιχειρηματική διαδικασία, επηρρεάζεται κατά τα τρία πέμπτα της τιμής του από την τιμή κτήσης κατοικιών στις εν λόγω περιοχές. Αυτό συνεπάγεται δύο διαφορετικά φαινόμενα:

• το αυξημένο κόστος παρασκευής λόγω ενοικίασης/κτήσης καταστήματος στην περιοχή για το τμήμα προσφοράς και
• την αυξημένη διάθεση για πληρωμή από το καταναλωτικό κοινό σαν παράμετρος οικονομικής ευμάρειας.

Οι τιμές στα βόρεια και νότια προάστια παρουσιάζουν ιδιαίτερο ενδιαφέρον λόγω της υπερτίμησης πέραν του αναμενόμενου στην έρευνα αυτή. Με βάση το νέο φορολογικό καθεστώς² και τις επικείμενες αναπροσαρμογές τιμών στις αντικειμενικές αξίες των περιοχών της Αττικής, έχει ενδιαφέρον να μελετηθεί η μετέπειτα διαμόρφωση τιμών στα προϊόντα φαγητού. Άμεσοι φόροι εισοδήματος και έμμεσοι όπως ο ΦΠΑ θα επηρρεάσουν αναπόφευκτα τις τιμές στις περιοχές της Αθήνας. Ειδικά στις περιοχές αυξημένης φορολογίας και υψηλού τεκμαρτού ειδοσήματος κτήσης αναμένεται έντονη αύξηση ή και διαφοροποίηση της στρατηγικής των καταστημάτων.

Σύντομα θα δημοσιεύσουμε τα πιο φτηνά καταστήματα ανά περιοχή της Αθήνας σύμφωνα με την έρευνα του fae.gr

ΑΘήνα	Μέση τιμή (ευρώ/τ.μ.)	Souvlaki Index© Μάρτιος 2010	Συσχέτιση
Αμπελόκηποι	3000	1.844
Άνω Πετράλωνα	2600	1.783
Βύρωνας	2000	1.881
Γαλάτσι	2600	1.892
Γκύζη	1300	1.767
Ζωγράφου	2600	1.790
Εξάρχεια	1200	1.675
Καισαριανή	2450	1.869
Άνω Κυψέλη	2600	1.892
Παγκράτι	2400	1.888
Κάτω Πατήσια	2000	1.790
Σεπόλια	1800	1.683
Υμηττός	2750	1.800
Χολαργός	3000	1.867
Μέσος Όρος		1.827	0.65

Πειραιάς & Περιφέρεια	Μέση τιμή (ευρώ/τ.μ.)	Souvlaki Index© Μάρτιος 2010	Συσχέτιση
Καλλίπολη	2750	1.921
Κορυδαλλός	2200	1.828
Μοσχάτο	2700	1.800
Νίκαια	2100	1.738
Φρεάτυδα	2700	1.921
Μέσος Όρος		1.842	0.73

Βόρεια Προάστια	Μέση τιμή (ευρώ/τ.μ.)	Souvlaki Index© Μάρτιος 2010	Συσχέτιση
Αγ. Παρασκευή	2600	1.945
Αγ. Στέφανος	2600	1.933
Βριλήσσια	3100	2.000
Δροσιά	2800	1.900
Ηράκλειο	2700	1.945
Κηφισιά	3200	2.000
Κρυονέρι	2200	1.900
Λυκόβρυση	2900	1.950
Μαρούσι	2800	2.014
Μελίσσια	3200	1.921
Ν. Ερυθραία	3000	2.020
Ν. Φιλαδέλφεια	2200	1.780
Πεντέλη	2500	2.010
Πεύκη	3000	1.950
Χαλάνδρι	2600	1.950
Μέσος Όρος		1.948	0.57

Δυτικά Προάστια	Μέση τιμή (ευρώ/τ.μ.)	Souvlaki Index© Μάρτιος 2010	Συσχέτιση
Αγ. Ανάργυροι	1900	1.717
Άνω Λιόσια	1700	1.800
Αχαρνές	1600	1.782
Ίλιον - Κέντρο	1600	1.622
Μεταμόρφωση	2200	1.800
Περιστέρι	2200	1.866
Πετρούπολη	2400	1.867
Χαιδάρι	2600	1.800
Μέσος Όρος		1.782	0.61

Νότια Προάστια	Μέση τιμή (ευρώ/τ.μ.)	Souvlaki Index© Μάρτιος 2010	Συσχέτιση
Άλιμος	2800	1.855
Βάρη	3000	1.920
Βούλα	4100	2.000
Γλυφάδα	3500	1.941
Δάφνη	2400	1.938
Ελληνικό	3000	1.867
Ηλιούπολη	2750	1.878
Καλλιθέα	2500	1.815
Ν. Κόσμος - Κέντρο	2500	1.775
Ν. Σμύρνη	2700	1.850
Π. Φάληρο	3000	1.920
Μέσος Όρος		1.887	0.73

Ανατολικά Προάστια	Μέση τιμή (ευρώ/τ.μ.)	Souvlaki Index© Μάρτιος 2010	Συσχέτιση
Γέρακας	2300	2.000
Γλυκά Νερά	2600	1.825
Νέα Μάκρη - Ζούμπερη	2200	1.867
Παιανία	1800	1.900
Παλλήνη	2400	1.950
Μέσος Όρος		1.908	0.15

Αντικειμενικές Αξίες (μέσες τιμές κατοικιών 2007) ανά τετραγωνικό μέτρο

Διαμερισμα	Δημος Αθηναιων
1ο	2000
2ο	1700
3ο	1350
4ο	1100
5ο	1300
6ο	1350
7ο	1700

Κορυφή

1. Σαν σύγκριση βάσης χρησιμοποιήθηκαν τα καταστήματα των νοτίων προαστίων.

2. Απόσπασμα από το προς ψήφιση νομοσχέδιο:
Για τον προσδιορισμό των αντικειμενικού εισοδηματός λαμβάνονται υπόψη: α) Η ετήσια αντικειμενική δαπάνη, με βάση τα τετραγωνικά μέτρα της ιδιοκατοικούμενης ή μισθωμένης ή της δωρεάν παραχωρούμενης κύριας κατοικίας ορίζεται κλιμακωτά, για τα οδγόντα (80) πρώτα τετραγωνικά μέτρα κυριών χώρων αυτής, με τριάντα (30) ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, για τα επόμενα από ογδόντα ένα (81) μέχρι και εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα κυρίων χώρων αυτής, με πενήντα (50) ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, για τα επόμενα από εκατόν είκοσι ένα (121) μέχρι και διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα κύριων χώρων αυτής, με οδγόντα (80) ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, για τα διακόσια ένα (201) έως τριακόσια (300) τετραγωνικά μέτρα κύριων χώρων αυτής, με εκαντόν πενήντα (150) ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και για τα πλέον των τριακοσίων (300) τετραγωνικών μέτρων κύριων χώρων αυτής, με τριακόσια (300) ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Για τον υπολογισμό της ετήσιας αντικειμένικής δαπάνης των βοηθητικών χώρων της κύριας κατοικίας ορίζεται ποσό τριάντα (30) ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται, προκειμένου για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης, σύμφωνα με τον αντικειμενικό προσδιορισμό των ακινήτων, από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, κατά ποσοστό σαράντα τοις εκατό (40%) και για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό μέτρο, κατά ποσοστό εβδομήντα τοις εκατό (70%). Όλα τα παραπάνω ποσα προσαυξάνονται, προκειμένου για μονοκατοικίες, κατά ποσοστό εικόσι τοις εκατό (20%)